Erwerb von im Bau befindlichen Immobilien

Der Konkurs des Bauträgers ist die größte Gefahr, der der Käufer im Falle des Erwerbs einer im Bau befindlichen Immobilie ausgesetzt ist.
Für den Schutz des schwächeren Vertragsteiles wurde mit dem GvD. Nr. 14/2019 („codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza") eine Reihe von Änderungen eingeführt.
Der Kaufvorvertrag darf nicht mehr in Form einer Privaturkunde verfasst werden, sondern ausschließlich in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer beglaubigte Privaturkunde.
Der Bauherr ist verpflichtet, dem Käufer eine Bürgschaft ("fideiussione") und eine Versicherungspolizze ("polizza assicurativa") auszustellen.
Die neuen Bestimmungen bezüglich des Kaufs einer im Bau befindlichen Immobilie gelten für jene Verträge, bei denen die Baukonzession nach dem 16.03.2019 ausgestellt wurde.

Der Kaufvorvertrag muss bei sonstiger Nichtigkeit in Form einer öffentlichen Urkunde oder beglaubigten Privaturkunde verfasst werden. Die Klage zur Feststellung der Nichtigkeit kann von jeder interessieren Person eingereicht werden und verjährt nicht.

Der Inhalt des Kaufvorvertrages ist wie folgt:
- Identifizierung der Vertragsparteien;
- Beschaffenheit der Immobilie mit Angabe der Gemeinde und der Katasterdaten;
- Beschreibung der Immobilie und Zubehör, deren Nutzung ausschließlich dem Eigentümer zusteht;
- Präzisierung der typologischen und strukturellen Eigenschaften der Immobilie sowie die technischen Merkmale des Bauwerks;
- maximale Zeitrahmen für die Durchführung der Bauarbeiten;
- Angabe des gesamten Kaufpreises, sowie der Zahlungsmodalitäten, evtl. Zahlung eines Angeldes;
- Daten der Bürgschaft und Konformitätserklärung;
- Angabe von vorhandenen Hypotheken oder anderen Belastungen;
- Daten der Baukonzession/Baugenehmigung;
- Angabe der Unternehmen, denen die Bauarbeiten übergeben wurden, mit Angabe der entsprechenden Identifizierungsdaten;
Dem Kaufvorvertrag müssen das Verzeichnis der benutzten Baumaterialien und die Planunterlagen des Projektes beigelegt werden.

Der Bauträger muss innerhalb Abschluss des Kaufvorvertrages dem Erwerber eine Bürgschaft aushändigen. Die Bürgschaft ist eine Versicherungspolizze, die dem Käufer die Möglichkeit gewährleistet, alle dem Bauherrn überwiesenen Summen zurückzuerhalten, im Falle dass Letzterer in eine "Krisensituation" gerät (Konkurs, Zwangsliquidation, Pfändung der Immobilie). Die Polizze muss von einer Bank, Versicherungsgesellschaft oder einem Finanzmakler ausgestellt werden.
Wenn bei dem Bauherrn eine Krisensituation eintreten sollte, kann sich der Käufer direkt an die Bank oder das Versicherungsunternehmen wenden, um die bis zu diesem Zeitpunkt überwiesenen Beträge zurückzuerhalten, anstatt langwierige und kostenintensive Klagen in die Wege leiten zu müssen.
Die Wirkung der Bürgschaft verfällt im Augenblick der Übertragung des Grundbesitzes.
Die Bürgschaft kann auch in dem Fall eingefordert werden, in dem der Notar das Fehlen der Versicherungspolizze beim Abschluss des definitiven Vertrages bestätigt.

Die zweite Garantie betrifft die Verpflichtung der Baufirma, dem Erwerber eine Haftpflichtversicherungspolizze von zehnjähriger Dauer auszuhändigen. Diese dient als Sicherstellung für die Entschädigung von eventuellen Materialschäden, Baumängeln oder -fehlern.
Die Versicherungspolizze muss dem Erwerber bis zum Abschluss des definitiven Kaufvertrages ausgehändigt und im Kaufvertrag angegeben werden.